Efter en utdragen rättsprocess står det klart: avgäldsräntan för två av Vasakronans fastigheter i centrala Stockholm fastställs till 2 procent. Mark- och miljööverdomstolen har avslagit Stockholms stads överklagande, och den tidigare domen står därmed fast.
Vasakronan är enligt Fastighetsnytt nöjt med den tydlighet som domen skapar, men hade samtidigt gärna sett en lägre avgäldsränta. Bolagets chef för investering och projekt, Martin Kron, företräder Vasakronan i frågan. Tvisten gäller fastigheterna Spektern 13 vid Hamngatan och Jakob Större 18 i kvarteret mellan Jakobsgatan, Regeringsgatan och Västra Trädgårdsgatan.
Så fungerar tomträttsavgälden
Många byggnader i centrala Stockholm står på mark som staden äger och upplåter med tomträtt. I stället för att köpa marken betalar fastighetsägaren en årlig tomträttsavgäld till staden. Avgälden motsvarar i princip markens värde multiplicerat med en avgäldsränta, och den ligger fast under en bestämd period, normalt tio år. Eftersom räntan är det tal som omvandlar ett markvärde till en årlig kostnad, är det just den nivån som parterna kan se olika på, och det var den frågan målet handlade om.
Från 3,25 till 2 procent
Historiskt har avgäldsräntan för kommersiella fastigheter i Stockholm ofta legat kring 3,25 procent, en nivå som speglade äldre antaganden om den långsiktiga realräntan. Senare avgöranden, däribland det uppmärksammade Smyrna-målet, har allt tydligare pekat mot en nivå på 2 procent och mot den så kallade realräntemetoden för att fastställa den. Det är en metod som Vasakronan har förespråkat som den rimligaste. Steget från 3,25 till 2 procent är därmed en påtaglig förändring av hur kostnaden för attraktiv citymark beräknas.
Tydlighet gynnar både staden och hyresvärdarna
Utgången ger större förutsägbarhet för både Stockholms stad och för kommersiella tomträttshavare. För staden innebär en tydlig, marknadsbaserad metod ett transparent och hållbart ramverk och en fortsatt långsiktig intäkt från mark som den fortsätter att äga. För tomträttshavarna gör en förutsägbar ränta det enklare att kalkylera investeringar och långsiktig förvaltning av fastigheter i city. Ett tydligt riktmärke tenderar dessutom att minska antalet tvister som når domstol, vilket gynnar staden, fastighetsägarna och marknaden i stort.
För Vasakronan handlar det mer om spelregler än om enskilda kronor. Bolaget är Sveriges största fastighetsägare, gemensamt ägt av Första till Fjärde AP-fonden, med ett bestånd på omkring 167 centralt belägna kontors- och handelsfastigheter på totalt cirka 2,4 miljoner kvadratmeter i Stockholm, Uppsala, Göteborg och Malmö. För en långsiktig, pensionsägd fastighetsägare är tydliga villkor för tomträtter på attraktiva citylägen just den sortens trygghet som väger tungt.
Den större slutsatsen är inte vem som vann ett enskilt mål, utan att Stockholmsmarknaden nu har ett stabilare ramverk att planera utifrån. Ett ramverk som låter staden fortsätta äga sin mark på hållbara villkor, samtidigt som de bolag som bygger och förvaltar på den får den förutsägbarhet de behöver.
Nyheten rapporterades först av Fastighetsnytt.